Conceitos importantes para analisar Fundos Imobiliários (FII)

Os fundos imobiliários são uma alternativa interessante para os investidores que buscam rendimentos mensais na bolsa de valores. Mas você sabe como escolher um FII?

Com tantas opções de fundos imobiliários no mercado, é comum que muitas pessoas tenham dificuldade em escolher as melhores opções para sua carteira. Por isso, neste artigo, vamos falar de alguns conceitos importantes para analisar e escolher fundos imobiliários.

O que são os Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários funcionam como um condomínio, no qual os cotistas (condôminos) se unem para investir o dinheiro em determinados ativos. Nesse caso, os ativos são imóveis e títulos imobiliários.

O dinheiro arrecadado pelo fundo através da venda das suas cotas é, portanto, investido no mercado imobiliário.

Basicamente, os dois principais fundos imobiliários são:

• Fundos de Tijolo: nesse caso o patrimônio do fundo é investido em imóveis físicos, incluindo galpões de logística, shoppings, lajes corporativas, etc;
• Fundos de Papel: nessa modalidade o dinheiro dos cotistas é aplicado em papéis de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários, (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).

Como investir em Fundos Imobiliários?

Para se tornar cotista de um fundo, os investidores podem adquirir suas cotas diretamente na bolsa, assim como as ações. Logo, a compra e venda desse tipo de fundo está disponível ao investidor comum, podendo ser feita diretamente por meio de um home broker, por exemplo.

Os cotistas recebem de seus fundos dividendos que são provenientes do aluguel ou renda dos ativos pertencentes aos fundos.

Vantagens dos Fundos Imobiliários

Além do pagamento de aluguéis mensais, os fundos imobiliários ainda oferecem muitas vantagens para os investidores:

Isenção de Imposto de Renda em Aluguéis

Uma das principais vantagens que os fundos imobiliários proporcionam aos seus investidores pessoa física é a isenção do imposto de renda para os rendimentos provenientes de aluguéis e títulos. O que pode facilitar na declaração de imposto de renda.

Porém, para ter direito ao benefício o investidor precisa cumprir alguns requisitos:

• ser pessoa física;
• possuir menos que 10% do total de cotas do fundo;
• o fundo em questão deve ser listado na bolsa de valores e ter ao menos 50 cotistas.

Gestão profissional

Os fundos imobiliários, assim como os outros fundos de investimentos comuns, contam com gestão profissional de seus ativos, além de adotar sólidos critérios de governança corporativa para estar sempre alinhados com os interesses dos cotistas.

Portanto, o responsável por definir onde o dinheiro do fundo será alocado de forma que os rendimentos sejam os melhores possíveis são sempre profissionais e empresas especialistas nesse mercado.

Possibilidade de diversificação

Ter uma carteira mais diversificada é uma boa maneira de reduzir riscos. Nesse sentido, os FIIs podem ser uma ótima alternativa para reduzir o risco da carteira sem abrir mão da rentabilidade.

Ou seja, mesmo tendo uma menor volatilidade que as ações, em 2019, por exemplo, o IFIX, índice que mede o desempenho médio dos principais FIIs do mercado, acumulou alta de mais 36%, superando o Ibovespa.

Logo, os fundos imobiliários são uma opção interessante de investimentos para quem deseja investir no mercado de renda variável sem se expor tanto às variações do mercado.

Aplicação baixa

Quando você compra uma cota de um fundo passa a investir em todos os ativos que compõem a carteira dele. Com os FIIs não é diferente, nesse caso, porém, você pode ter participação em empreendimentos imobiliários milionários, pagando um valor bem pequeno.

É possível encontrar cotas de fundos imobiliários por muito menos do que R$ 100.

Proteção contra inflação

Outra vantagem que os fundos imobiliários proporcionam é a proteção contra a inflação.

Como os aluguéis são corrigidos pela inflação, valor real do patrimônio dos cotistas fica automaticamente protegido.

Como analisar os Fundo Imobiliários: conceitos, métricas e índices

Como você pode perceber os fundos de investimentos são uma alternativa bastante interessante no mercado de renda variável. Mas com tantos FIIs disponíveis no mercado, como escolher o melhor para você?

Para saber isso, conheça alguns principais conceitos mais usados na hora de avaliar se um FII é ou não um bom investimento.

Vacância

A vacância é um dos dados mais importantes quando estamos tratando de um FII, e diz respeito à ociosidade dos imóveis do fundos.

Dessa forma, ela está ligada diretamente à qualidade do ativo e também à capacidade do fundo em pagar rendimentos maiores ou menores.

Quanto menor a vacância de um fundo, melhor tende a ser seu resultado.

Devemos tomar nota não apenas da vacância atual, mas também do seu histórico ao longo do tempo.

A partir dessa observação é possível verificar a resiliência do imóvel tanto em períodos em que o mercado está favorável, quanto em períodos mais adversos.

Dividend Yield

Uma das vantagens dos fundos imobiliário é a capacidade de gerar pagamentos mensais aos investidores.

Sendo assim, é muito importante saber avaliar e verificar o Dividend Yield do fundo, ou seja, seu retorno de dividendos anual, para entender se o fundo está pagando um retorno adequado.

Valor Patrimonial

O Valor Patrimonial representa o valor de avaliação dos ativos de determinado fundo, sendo diferente do valor de mercado (da cota negociada em bolsa).

É comum os Fundos Imobiliários serem negociados abaixo de seu valor Patrimonial.

Capitalization Rate

O capitalization rate é uma métrica que representa a taxa de retorno implícita de um ativo imobiliário que é proporcionada pela sua renda.

Avaliá-la é fundamental para o investidor verificar o retorno proporcionado pelos ativos no portfólio do fundo.

Preço/Valor Patrimonial da Cota

O Preço sobre Valor Patrimonial da Cota representa o ágio ou deságio em que aquele ativo está sendo negociado.

Para calcular o Valor Patrimonial de uma cota, basta dividir o valor do Patrimônio Líquido do fundo pelo número de cotas.

Valor por m² do aluguel

Esse indicador mostra ao cotista se o aluguel atual praticado por um imóvel está de acordo com os valores praticados na mesma região, se está caro ou barato.

Normalmente imóveis bem localizados, com vacâncias pequenas, têm um valor por m² mais elevado e imóveis em regiões com sobre-oferta e menos procuradas, têm aluguéis menores.

Ao verificar um valor de m² muito aquém da realidade de uma região, deve-se desconfiar. Caso o locatário resolva sair do imóvel, dificilmente o gestor conseguirá um novo locatário com as mesmas condições.

Agora que você já sabe os indicativos que deve buscar quando estamos falando de um FII, chegou a hora de saber onde vai encontrá-los.

Onde encontrar as informações para analisar um FII?

É muito importante que você investidor saiba bem onde está investindo, e a melhor forma de obter este conhecimento é se informando através dos relatórios mensais e informes dos FIIs disponibilizados pelos seus gestores.

As informações mais relevantes sobre os fundos estão disponíveis também na área de fundos imobiliários no site da B3.

 

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